當房東出租有哪些方式？租出後自行管理有哪些風險？

許多人把房屋出租作為二次投資，利用資產來提升自己的收入，不過出租房子還是有許多風險要注意，特別是遇到特殊的租客，可能對房子跟自己的生活帶來很多困擾，事先可以注意的地方整理如下。

首先出租房子有不同的管道方式，各有利弊，參考下表整裡。另外政府也有一些鼓勵更多社會住宅、公益宅的減稅措施，舉例將綜所稅租金收入免稅額提高至1.5萬及住宅的必要費用率提高至60%。

租賃契約的制定方式？

當討論租賃契約該如何制定時，我們先來了解租賃契約的樣式。

通常租賃契約都有政府提供的公版，樣式也相當固定，書局或超商都有在賣非常方便，儘管有政府的公版，仍然有空間可添加或修改。好比違約條件、金額、租約期限、租金支付日期等，簽約時需溝通清楚，避免因了解落差造成爭議。

租屋時該怎麼篩選房客？

每個房東都期待遇見好的房客，可以保持房屋整潔，避免房子最終退租時成為一場災難，所以出租時的房客篩選非常重要，可避免許多麻煩問題。

選擇房客需要一些經驗判斷，但主要可以依據以下幾個條件適度篩選：

房客的職業。
房客的年齡。
在帶看房屋時觀察房客的言談反應，行為動作。

租屋時該怎麼篩選房客？

當房東想終止租約而房客並沒有違約，單單支付違約金讓對方搬走是不行的。根據民法規定，合約一方的違約並不會讓合約失去效力，就算你付了違約金，合約也不會解除。要終止合約，需要雙方同意或者是有終止權的一方同意才行。所以如果房客不同意終止合約也不願意搬走，合約還是有效的。如果你希望終止合約，可以等到租期到期，或者好好跟房客溝通，讓房客同意提前搬走。

房客造成亂象，應該怎麼應對？可以提告嗎？

比如說，他們搞破壞、欠租、騷擾其他房客，甚至是做一些非法的事情。碰到這種頭痛情況，可以做些什麼呢？

初步可以試著和租客談解約。通常租約是保護雙方的權益，但如果發現租客惡意破壞，是有權解除合約的，接著可以向租客要求違約金或者損害賠償金，讓他們恢復屋況或者賠償損害。如果對方不願意處理負責，最終就需透過律師幫助，發送存證信函或進行調解，甚至提起民事訴訟來解決爭端。另外，如果解除合約後租客不願意搬離，也可以報警指控「侵入住居罪」把他們趕出去。

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